Achat immobilier

ACHAT IMMOBILIER: LES 10 PIÈGES À ÉVITER!

Pour beaucoup de Marocains, l’achat d’un toit est l’achat d’une vie. Acquérir un bien immobilier est leur plus gros investissement. Alors, pas question de se faire avoir ou de tomber dans les nombreux pièges que recèlent les contrats d’achat immobilier. L’acquéreur doit faire preuve d’une grande vigilance dans son acte d’achat. Il existe certes une loi qui réglemente les achats immobiliers sur plan, en l’occurrence la 44-00, appelée la VEFA ou la vente en l’état futur d’achèvement, mais «il faut savoir qu’elle n’est pas appliquée dans ses moindres détails et que les abus sont monnaie courante», explique Wadi Madih, président de l’Association de protection du Consommateur (Uniconso).

Le MDD vous a rassemblé la liste des pièges à éviter:

1. Avant de signer l’acte préliminaire d’achat et de verser votre avance, vous devez obligatoirement demander le cahier des charges du bien. Ne vous laissez pas avoir par le promoteur si jamais il dément son existence, ce cahier des charges existe bel et bien et la loi vous donne le droit de l’avoir avant de signer quoique ce soit. Ce cahier des charges explique la nature et la composition des matériaux utilisés, les dimensions techniques…enfin, tout ce qui rentre dans la construction et qui vous permet d’avoir une idée exacte sur ce que vous allez acheter. Il vous permet aussi de savoir si le promoteur a tenu ses engagements et de ne pas être obligé, à peine débarqué dans votre logement, de refaire la plomberie, la toiture, le sol…C’est là où on comprend pourquoi beaucoup de promoteurs ne le donnent pas.
2. A côté du cahier des charges et toujours avant de verser votre avance, le promoteur doit vous donner une copie conforme des plans d’architecte et du béton armé en plus du certificat de l’ingénieur qui atteste de l’achèvement des fondations. Ce dernier document est très important car la loi oblige le promoteur à construire les fondations avant de commencer toute commercialisation. Et si vous avez acheté sur plan sans que les premiers travaux n’aient été entamés, sachez que le promoteur est en inffraction et que vous risquez gros puisque vous n’avez aucune assurance que les promesses de construction seront tenues.
3. Faites attention à ce que le délai de livraison soit expressément signalé dans le contrat et que le promoteur dispose d’une caution bancaire ou d’une police d’assurances qui vous permettra de recouvrer votre avance en cas de dépassement des délais ou d’annulation du projet.
4. Dans certains contrats, le promoteur se constitue en syndic et fixe dans le contrat d’achat un montant de cotisations aux frais de la copropriété et oblige l’acheteur à le payer à l’avance. C’est une pratique pas du tout conforme à l’esprit de la loi. Car le syndic est choisi parmi les acquéreurs finaux et par eux-même et c’est aux copropriétaires de fixer le montant de leur cotisations.
5. Dans les contrats d’achat, le promoteur fixe les échéances des avances à payer et peut décréter que tout retard de paiement est susceptible de la résiliation du contrat avec une pénalité de 10% de la valeur totale du bien (à noter que les promoteurs font en sorte que l’avance payée au départ équivaut à ces 10%) Mais ne vous laissez pas avoir! La loi dispose que tout retard de paiement d’une échéance est sanctionné par 1% de majoration chaque mois, avec un plafond de 10% et non pas 10% du premier coup.
6. Sachez aussi que la loi a tracé un équilibre entre le promoteur et l’acheteur. Donc, cette même règle des pénalités est appliquée sur les promoteurs en retard. Si le promoteur ne vous livre pas dans les délais, la loi vous permet de le saisir à travers une lettre recommandée dans un délai de 30 jours. Passé ce délai, vous pouvez commencer vous aussi à calculer une pénalité de 1% de la valeur totale du bien chaque mois, à hauteur de 10%.
7. Pour éviter de se faire avoir sur les délais de livraison, certains promoteurs redoublent d’ingéniosité pour provoquer des incidents de blocage du chantier (grèves, découverte archéologique..). Certains sont de bonne foi, mais il faut toujours vérifier.
8. Surtout prenez votre temps lorsque vous lisez dans votre contrat une clause de réajustement du prix de vente. C’est là où il y a le plus gros des malentendus. Si un promoteur vous promet un appartement de 100 mètres carrés et vous vous trouvez à la fin avec un 90 mètres carrés, c’est que vous avez accepté que la superficie finale soit «approximative» à la superficie contractuelle, sans précision de la fourchette. La loi parle d’un battement de plus ou moins 5%. Si cette différence atteint les 10%, c’est que vous vous vous êtes fait avoir. C’est d’autant plus frustrant que vous êtes obligés de payer chaque mètre de plus si la superficie constructible finale dépasse celle de votre contrat.
9. Il se peut qu’on vous fasse signer une clause sur les conditions de modification des plans initiaux. le promoteur se réserve le droit d’apporter des modifs dans le plan initial découlant d’une contrainte légale/réglementaire ou technique. Si les contraintes légales ou réglementaires émanent des autorités et ne sont donc pas contestables, il en va autrement pour les contraintes techniques. Lesquelles? Seul le promoteur peut décider s’il veut.
10. Eviter de signer le contrat définitif avant réception du permis d’habiter et du titre foncier. Bien des surprises sont nées de la précipitation des acheteurs comme un bien jamais finalisé, jamais titré…

Pour éviter ces pièges, il vaut mieux que l’acheteur désigne son propre notaire et ne se contente pas de celui désigné par le promoteur afin de permettre un certain recul sur les contrats signés et bien sûr, il faut donner tout son temps à la vérification des documents.